Αγορά ακινήτου: νομικός έλεγχος πριν υπογράψετε

Η αγορά ενός σπιτιού είναι συνήθως η μεγαλύτερη συναλλαγή της ζωής μας — και η μόνη στην οποία αρκετοί προχωρούν χωρίς να ελέγξουν τι ακριβώς αγοράζουν. Ένα ακίνητο μπορεί να έχει υποθήκη, κατάσχεση, διεκδίκηση από τρίτο, πολεοδομικές αυθαιρεσίες ή ασυμφωνία με το Κτηματολόγιο, και τίποτα από αυτά δεν φαίνεται στην επίσκεψη με τον μεσίτη. Σε αυτόν τον οδηγό εξηγούμε τι περιλαμβάνει ο νομικός έλεγχος, ποιοι άλλοι έλεγχοι χρειάζονται, πώς δουλεύει το προσύμφωνο και ποια είναι τα έξοδα της αγοράς.

Γιατί ο νομικός έλεγχος δεν είναι πολυτέλεια

Από το 2014 η παρουσία δικηγόρου στα συμβόλαια δεν είναι υποχρεωτική. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι περιττεύει: ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο, αλλά δεν εκπροσωπεί τα συμφέροντά σας και δεν κάνει έλεγχο τίτλων για λογαριασμό σας. Ο δικηγόρος του αγοραστή είναι ο μόνος που ελέγχει αν αυτό που αγοράζετε είναι πράγματι του πωλητή, καθαρό από βάρη και νόμιμο. Το κόστος του είναι ένα μικρό ποσοστό της αξίας, και η ζημιά που αποτρέπει μπορεί να είναι ολόκληρο το τίμημα.

Τι περιλαμβάνει ο έλεγχος τίτλων

Ο δικηγόρος ερευνά στο Κτηματολόγιο (ή, όπου δεν λειτουργεί ακόμη, στο Υποθηκοφυλακείο) την ιστορία του ακινήτου, κατά κανόνα για τουλάχιστον είκοσι χρόνια πίσω, ώστε να καλύπτεται και η έκτακτη χρησικτησία. Συγκεκριμένα ελέγχει:

• Κυριότητα. Ότι ο πωλητής είναι πράγματι ο κύριος, με αδιάσπαστη αλυσίδα τίτλων (αγορές, κληρονομιές, γονικές παροχές) και ότι κάθε προηγούμενη μεταβίβαση έχει μεταγραφεί σωστά.
• Βάρη. Υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις, αγωγές που έχουν εγγραφεί κατά του ακινήτου, διεκδικήσεις, δουλείες (π.χ. δικαίωμα διόδου τρίτου).
• Κτηματολογική κατάσταση. Ότι το ακίνητο έχει ΚΑΕΚ, ότι τα στοιχεία (εμβαδόν, όρια, ιδιοκτήτης) συμφωνούν με τους τίτλους, και ότι δεν υπάρχει πρόδηλο σφάλμα ή εκκρεμής ένσταση. Οι ασυμφωνίες εδώ είναι συχνές και χρειάζονται διόρθωση πριν την αγορά.
• Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμός πολυκατοικίας, για διαμερίσματα: ποσοστά, κοινόχρηστοι χώροι, περιορισμοί χρήσης (π.χ. απαγόρευση επαγγελματικής χρήσης ή βραχυχρόνιας μίσθωσης).
• Προσωπική κατάσταση του πωλητή. Αν είναι εταιρεία, ποιος την εκπροσωπεί· αν είναι κληρονόμος, αν έχει αποδεχθεί και μεταγράψει· αν υπάρχει πτώχευση ή δικαστική συμπαράσταση.

Το αποτέλεσμα είναι μια έκθεση ελέγχου τίτλων, με βάση την οποία αποφασίζετε αν θα προχωρήσετε και με ποιους όρους.

Ο τεχνικός έλεγχος: μηχανικός, όχι μόνο δικηγόρος

Παράλληλα με τον νομικό, χρειάζεται έλεγχος από πολιτικό μηχανικό, γιατί η νομιμότητα του κτίσματος είναι ξεχωριστό ζήτημα από την κυριότητα:

• Οικοδομική άδεια και πολεοδομικά σχέδια. Αν αυτό που υπάρχει συμφωνεί με αυτό που εγκρίθηκε.
• Αυθαίρετες κατασκευές. Κλειστοί ημιυπαίθριοι, πατάρια, αλλαγές χρήσης, υπέρβαση δόμησης. Ο νόμος απαγορεύει τη μεταβίβαση ακινήτου με αυθαιρεσίες που δεν έχουν τακτοποιηθεί· ο μηχανικός εκδίδει τη βεβαίωση νομιμότητας που απαιτείται για το συμβόλαιο.
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, που είναι πλέον υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση.
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).
• Για οικόπεδα και αγροτεμάχια: αν είναι άρτια και οικοδομήσιμα, τι όροι δόμησης ισχύουν, αν εμπίπτουν σε δασικό χάρτη, αιγιαλό, αρχαιολογικό χώρο ή Natura.

Τα έγγραφα που ζητά ο συμβολαιογράφος από τον πωλητή

Για να γίνει το συμβόλαιο, ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει, μεταξύ άλλων:

• Τίτλο κτήσης και πιστοποιητικό μεταγραφής ή κτηματολογικό φύλλο.
• Αποδεικτικό ενημερότητας ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία πέντε έτη.
• Φορολογική ενημερότητα και, όπου χρειάζεται, ασφαλιστική ενημερότητα.
• Βεβαίωση του δήμου περί μη οφειλής ΤΑΠ.
• Βεβαίωση μηχανικού, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ΠΕΑ.
• Πιστοποιητικό από τον διαχειριστή ότι δεν οφείλονται κοινόχρηστα, καλή πρακτική και όχι νόμιμη υποχρέωση.
• Για κληρονομημένο ακίνητο: πιστοποιητικό ότι δηλώθηκε και εξοφλήθηκε ο φόρος κληρονομιάς.

Προσύμφωνο, αρραβώνας και η σωστή σειρά

Η σειρά που προστατεύει τον αγοραστή είναι: πρώτα ο έλεγχος, μετά τα χρήματα. Στην πράξη:

1. Συμφωνείτε προφορικά το τίμημα και ζητάτε από τον πωλητή τα έγγραφα για τον έλεγχο.
2. Ο δικηγόρος και ο μηχανικός κάνουν τους ελέγχους. Αν προκύψουν εκκρεμότητες (π.χ. προσημείωση που πρέπει να εξαλειφθεί, αυθαιρεσία που πρέπει να τακτοποιηθεί), συμφωνείτε ποιος τις τακτοποιεί και με τι κόστος.
3. Αν χρειάζεται δέσμευση πριν το οριστικό συμβόλαιο (π.χ. περιμένετε δάνειο), υπογράφετε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, που ορίζει τίμημα, προθεσμία και συνέπειες υπαναχώρησης. Μόνο το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο δίνει δικαίωμα να ζητήσετε δικαστικά την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου.
4. Η προκαταβολή ως αρραβώνας συνήθως χάνεται αν υπαναχωρήσει ο αγοραστής και επιστρέφεται διπλή αν υπαναχωρήσει ο πωλητής. Μην δίνετε προκαταβολή με ιδιωτικό χαρτί πριν ολοκληρωθεί ο έλεγχος τίτλων.
5. Οριστικό συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο και, αμέσως μετά, μεταγραφή/καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Μέχρι την καταχώριση δεν είστε κύριος — είναι το πιο σημαντικό βήμα και συχνά το πιο παραμελημένο.

Το τίμημα εξοφλείται με τραπεζική μεταφορά ή τραπεζική επιταγή· για ποσά πάνω από ένα όριο, η πληρωμή με μετρητά απαγορεύεται και το συμβόλαιο αναφέρει τον τρόπο πληρωμής.

Τα έξοδα της αγοράς

Πέρα από το τίμημα, υπολογίστε:

• Φόρος μεταβίβασης ακινήτου: 3% επί της αξίας (της αντικειμενικής ή του τιμήματος, όποιο είναι μεγαλύτερο), πλέον δημοτικού τέλους 3% επί του φόρου. Για αγορά πρώτης κατοικίας ισχύει απαλλαγή μέχρι ορισμένο ποσό, που αυξάνεται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση.
• Αμοιβή συμβολαιογράφου, ποσοστό της αξίας με φθίνουσα κλίμακα, πλέον ΦΠΑ.
• Τέλη μεταγραφής/καταχώρισης στο Κτηματολόγιο.
• Αμοιβή δικηγόρου και αμοιβή μηχανικού, που συμφωνούνται ελεύθερα.
• Μεσιτική αμοιβή, αν υπάρχει μεσίτης, συνήθως 2% πλέον ΦΠΑ, που καταβάλλεται μόνο εφόσον υπάρχει έγγραφη εντολή.

Για νεόδμητα ακίνητα από κατασκευαστή με άδεια μετά το 2006, αντί για φόρο μεταβίβασης μπορεί να επιβάλλεται ΦΠΑ 24%, εκτός αν ισχύει η αναστολή του ΦΠΑ ή η απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Ρωτήστε τον δικηγόρο σας πριν συμφωνήσετε τίμημα.

Σημάδια που πρέπει να σας ανησυχήσουν

• Ο πωλητής πιέζει για προκαταβολή «για να μην το χάσετε» πριν δώσει έγγραφα.
• Τίμημα σημαντικά κάτω από την αγορά χωρίς εξήγηση.
• Ακίνητο από κληρονομιά χωρίς αποδοχή και μεταγραφή, ή με συγκληρονόμους που «θα υπογράψουν αργότερα».
• Εμβαδόν στην αγγελία διαφορετικό από το συμβόλαιο ή το Κτηματολόγιο.
• Ημιυπαίθριοι, σοφίτες ή υπόγεια που «χρησιμοποιούνται» ως χώροι κύριας χρήσης.
• Πωλητής που δεν μπορεί να προσκομίσει ενημερότητα ΕΝΦΙΑ ή φορολογική ενημερότητα.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτικός ο δικηγόρος στην αγορά ακινήτου;

Όχι, από το 2014. Είναι όμως ο μόνος που ελέγχει τους τίτλους για λογαριασμό σας και διαπραγματεύεται τους όρους του συμβολαίου. Ο συμβολαιογράφος είναι αμερόληπτος δημόσιος λειτουργός και δεν εκπροσωπεί καμία πλευρά.

Πόσο διαρκεί ο έλεγχος τίτλων;

Συνήθως από λίγες ημέρες έως δύο εβδομάδες, ανάλογα με το αν το ακίνητο είναι σε περιοχή Κτηματολογίου, πόσες μεταβιβάσεις έχει στο ιστορικό του και πόσο γρήγορα προσκομίζει έγγραφα ο πωλητής.

Μπορώ να αγοράσω ακίνητο που έχει υποθήκη;

Ναι, αρκεί η υποθήκη ή η προσημείωση να εξαλειφθεί πριν ή ταυτόχρονα με το συμβόλαιο. Συνήθως μέρος του τιμήματος πηγαίνει απευθείας στην τράπεζα για την εξόφληση του δανείου του πωλητή, και η τράπεζα δίνει τη συναίνεση εξάλειψης.

Τι γίνεται αν μετά την αγορά εμφανιστεί κάποιος που διεκδικεί το ακίνητο;

Ο πωλητής ευθύνεται απέναντί σας για νομικά ελαττώματα του πράγματος και μπορείτε να στραφείτε εναντίον του. Στην πράξη όμως η επιδίωξη είναι μακρά και αβέβαιη — γι' αυτό ο έλεγχος γίνεται πριν και όχι μετά.

Τι είναι το «πρόδηλο σφάλμα» στο Κτηματολόγιο;

Ασυμφωνία ανάμεσα στα στοιχεία του Κτηματολογίου και στους τίτλους (π.χ. λάθος όνομα, εμβαδόν ή ποσοστό). Διορθώνεται με αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο· αν δεν είναι «πρόδηλο», χρειάζεται δικαστική απόφαση. Σε κάθε περίπτωση, πρέπει να τακτοποιηθεί πριν το συμβόλαιο.

Πότε να απευθυνθείτε σε δικηγόρο

Πριν δώσετε οποιαδήποτε προκαταβολή. Ένας δικηγόρος ακινήτων θα κάνει τον έλεγχο τίτλων, θα συνεργαστεί με τον μηχανικό και τον συμβολαιογράφο, θα συντάξει ή θα ελέγξει το προσύμφωνο και θα φροντίσει να γίνει η καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Στο Aboutlaw μπορείτε να βρείτε δικηγόρο για ακίνητα στην περιοχή του ακινήτου και να του περιγράψετε την αγορά που σχεδιάζετε απευθείας από το προφίλ του.