Έξωση ενοικιαστή: πότε και πώς γίνεται

Ο ενοικιαστής σταμάτησε να πληρώνει, το συμβόλαιο έληξε αλλά δεν φεύγει, ή χρειάζεστε το σπίτι για δική σας χρήση. Η έξωση ενοικιαστή στην Ελλάδα γίνεται μόνο με δικαστική απόφαση ή διαταγή και εκτελείται από δικαστικό επιμελητή. Δεν μπορεί να γίνει με αλλαγή κλειδαριάς ή διακοπή ρεύματος. Σε αυτόν τον οδηγό εξηγούμε ποιοι λόγοι επιτρέπουν την έξωση, πώς λειτουργεί η διαταγή απόδοσης για απλήρωτα ενοίκια, τι ισχύει στη λήξη της μίσθωσης και πόσο διαρκεί η διαδικασία.

Πρώτα απ' όλα: όχι αυτοδικία

Όσο δίκαιη κι αν είναι η αγανάκτηση του ιδιοκτήτη, η αυτοδικία απαγορεύεται. Αλλαγή κλειδαριάς, αφαίρεση πραγμάτων του ενοικιαστή, διακοπή νερού ή ρεύματος και απειλές μπορούν να σας εκθέσουν ποινικά και να σας υποχρεώσουν σε αποζημίωση. Επιπλέον αποδυναμώνουν τη θέση σας στο δικαστήριο. Ο μόνος δρόμος είναι ο δικαστικός, ο οποίος όμως είναι πλέον αρκετά γρήγορος όταν υπάρχουν απλήρωτα ενοίκια.

Έξωση λόγω απλήρωτων ενοικίων

Είναι η πιο συνηθισμένη περίπτωση και αυτή με την ταχύτερη διαδικασία.

Βήμα 1: Εξώδικη όχληση

Ο ιδιοκτήτης στέλνει στον ενοικιαστή, με δικαστικό επιμελητή, έγγραφη όχληση να πληρώσει τα οφειλόμενα μισθώματα. Για το πώς συντάσσεται και επιδίδεται, δείτε τον οδηγό μας για το εξώδικο. Πρέπει να περάσουν δεκαπέντε ημέρες από την επίδοση χωρίς να εξοφληθεί η οφειλή.

Βήμα 2: Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου

Αν η μίσθωση αποδεικνύεται εγγράφως (υπογεγραμμένο συμφωνητικό ή δηλωμένη μίσθωση) και ο ενοικιαστής δεν πλήρωσε μετά την όχληση, ο δικηγόρος σας καταθέτει αίτηση στο Ειρηνοδικείο για διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Ο δικαστής την εκδίδει χωρίς συζήτηση, με βάση τα έγγραφα. Μαζί μπορεί να ζητηθεί και διαταγή πληρωμής για τα απλήρωτα ενοίκια.

Βήμα 3: Επίδοση και εκτέλεση

Η διαταγή επιδίδεται στον ενοικιαστή με επιταγή να αποχωρήσει. Αν δεν φύγει οικειοθελώς, ο δικαστικός επιμελητής προχωρά στην αποβολή, με τη συνδρομή της αστυνομίας αν χρειαστεί. Ο ενοικιαστής μπορεί να ασκήσει ανακοπή, αλλά αυτή δεν αναστέλλει αυτόματα την εκτέλεση. Για αναστολή χρειάζεται ξεχωριστή αίτηση και σοβαρούς λόγους.

Στην πράξη, με σωστά έγγραφα, η διαδικασία από την όχληση μέχρι την απόδοση του σπιτιού διαρκεί συνήθως μερικούς μήνες. Ο χρόνος εξαρτάται από το Ειρηνοδικείο και από το αν ο ενοικιαστής προβάλει αντιρρήσεις.

Έξωση λόγω λήξης της μίσθωσης

Όταν η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήξει και ο ενοικιαστής δεν αποχωρεί, ο ιδιοκτήτης ασκεί αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης, η οποία εκδικάζεται με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Δύο σημεία θέλουν προσοχή:

• Ελάχιστη διάρκεια τριών ετών. Για τις μισθώσεις κατοικίας ο νόμος προβλέπει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη κι αν το συμφωνητικό γράφει λιγότερο. Μίσθωση που υπογράφηκε «για ένα χρόνο» κατά κανόνα δεν λήγει πριν από την τριετία.
• Σιωπηρή αναμίσθωση. Αν μετά τη λήξη ο ενοικιαστής μένει και εσείς εξακολουθείτε να δέχεστε ενοίκια χωρίς αντίρρηση, η μίσθωση μπορεί να θεωρηθεί ότι συνεχίζεται αορίστου χρόνου. Τότε χρειάζεται καταγγελία για να λυθεί. Αν θέλετε να λήξει η μίσθωση, γνωστοποιήστε το εγγράφως πριν από τη λήξη και μην αφήνετε περιθώρια παρερμηνείας.

Έξωση για ιδιοκατοίκηση ή λόγω πώλησης

• Ιδιοκατοίκηση: στη μίσθωση ορισμένου χρόνου, η ανάγκη του ιδιοκτήτη να μείνει ο ίδιος (ή το παιδί του) δεν επιτρέπει πρόωρη λύση, εκτός αν το προβλέπει ρητά το συμφωνητικό. Σε μίσθωση αορίστου χρόνου, η λύση γίνεται με καταγγελία και τήρηση των προθεσμιών.
• Πώληση ακινήτου: ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται στη μίσθωση και κατά κανόνα δεσμεύεται από αυτήν όταν η σύμβαση έχει βέβαιη χρονολογία, π.χ. όταν είναι δηλωμένη στην ΑΑΔΕ. Η πώληση από μόνη της δεν είναι λόγος έξωσης. Αν πουλάτε σπίτι με ενοικιαστή, ενημερώστε τον αγοραστή και ελέγξτε τη διάρκεια της μίσθωσης.

Χωρίς συμβόλαιο: γίνεται έξωση;

Ναι. Η προφορική μίσθωση είναι έγκυρη και ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την απόδοση. Χωρίς έγγραφο όμως η σύντομη διαδικασία της διαταγής απόδοσης συνήθως δεν είναι διαθέσιμη, οπότε ακολουθείται αγωγή με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών και αποδεικνύετε τη μίσθωση με άλλα μέσα: μάρτυρες, τραπεζικές καταθέσεις ενοικίων, μηνύματα. Γι' αυτό κάθε μίσθωση πρέπει να δηλώνεται στην ΑΑΔΕ και να υπογράφεται γραπτό συμφωνητικό.

Τα απλήρωτα ενοίκια και η εφορία

Τα ενοίκια που δηλώνονται στην ΑΑΔΕ φορολογούνται, ακόμη κι αν δεν τα εισπράξατε, εκτός αν αποδείξετε ότι κινηθήκατε νομικά για την είσπραξή τους. Κατά κανόνα αρκεί η έκδοση διαταγής πληρωμής ή απόδοσης ή η άσκηση αγωγής. Επειδή οι σχετικές διατάξεις αλλάζουν συχνά, συνεννοηθείτε με τον λογιστή σας πριν τη φορολογική δήλωση, ώστε να μην πληρώσετε φόρο για ενοίκια που δεν πήρατε ποτέ.

Τι μπορεί να διεκδικήσει ο ιδιοκτήτης

Εκτός από την απόδοση του σπιτιού, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει:

• τα απλήρωτα μισθώματα με τόκους,
• αποζημίωση χρήσης για όσο διάστημα ο ενοικιαστής μένει παράνομα μετά τη λήξη,
• αποζημίωση για φθορές πέρα από τη συνήθη χρήση,
• τους λογαριασμούς (κοινόχρηστα, ρεύμα, νερό) που ανέλαβε συμβατικά ο ενοικιαστής.

Η εγγύηση δεν «συμψηφίζεται» αυτόματα με τα τελευταία ενοίκια, εκτός αν συμφωνηθεί. Χρησιμεύει για να καλύψει ζημιές και οφειλές κατά την αποχώρηση.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο διαρκεί η έξωση ενοικιαστή για απλήρωτα ενοίκια;

Με έγγραφη μίσθωση και σωστή όχληση, η διαταγή απόδοσης εκδίδεται σχετικά γρήγορα και η συνολική διαδικασία ολοκληρώνεται συνήθως σε μερικούς μήνες. Ο χρόνος εξαρτάται από το φόρτο του Ειρηνοδικείου και από το αν ο ενοικιαστής ασκήσει ένδικα μέσα.

Μπορώ να κόψω το ρεύμα σε ενοικιαστή που δεν πληρώνει;

Όχι. Είναι αυτοδικία, μπορεί να έχει ποινικές συνέπειες και σας εκθέτει σε αγωγή αποζημίωσης. Ακολουθήστε τη διαδικασία της όχλησης και της διαταγής απόδοσης.

Μπορώ να διώξω τον ενοικιαστή επειδή πουλάω το σπίτι;

Όχι μόνο γι' αυτόν τον λόγο. Ο αγοραστής κατά κανόνα συνεχίζει τη μίσθωση με τους ίδιους όρους μέχρι τη λήξη της. Μπορείτε όμως να συμφωνήσετε με τον ενοικιαστή πρόωρη αποχώρηση, π.χ. με κάποιο αντάλλαγμα.

Τι κάνω αν ο ενοικιαστής φύγει αφήνοντας χρέη;

Μπορείτε να ζητήσετε διαταγή πληρωμής ή να ασκήσετε αγωγή για τα οφειλόμενα. Χρειάζεστε τη διεύθυνση και τον ΑΦΜ του για την επίδοση και την εκτέλεση.

Ο ενοικιαστής πλήρωσε μετά την όχληση. Μπορώ να συνεχίσω την έξωση;

Αν εξοφλήθηκε ολόκληρη η οφειλή μέσα στην προθεσμία της όχλησης, η διαταγή απόδοσης για αυτόν τον λόγο δεν εκδίδεται. Αν οι καθυστερήσεις είναι επαναλαμβανόμενες, συζητήστε με δικηγόρο τις επιλογές σας.

Πότε να μιλήσετε με δικηγόρο

Ένα λάθος στην όχληση ή στα έγγραφα μπορεί να σας γυρίσει πίσω μήνες. Ένας δικηγόρος με εμπειρία σε μισθωτικές διαφορές θα ελέγξει τη σύμβαση, θα συντάξει και θα επιδώσει την όχληση και θα κινήσει τη σωστή διαδικασία για την απόδοση του σπιτιού και την είσπραξη των ενοικίων. Στο Aboutlaw μπορείτε να βρείτε δικηγόρο για ακίνητα και μισθώσεις, να δείτε τις υπηρεσίες του και να κλείσετε ραντεβού online.